Solarspitzengesetz 2026: Was Dachverpächter jetzt wissen müssen.

Das Solarspitzengesetz gilt seit Februar 2025 — und verändert die Wirtschaftlichkeit von Photovoltaik-Anlagen spürbar. Keine Vergütung bei negativen Strompreisen, Pflicht zur Fernsteuerbarkeit, ein gefallener Marktwert für Solarstrom. Das Gesetz adressiert die Anlagenbetreiber, doch die Folgen erreichen auch Dachverpächter: über Pachthöhen, neue Vertragsklauseln und veränderte Verhandlungsspielräume. Dieser Leitfaden ordnet ein, was Eigentümer gewerblicher Dachflächen 2026 wissen und worauf sie in neuen Verträgen achten sollten.

Die kurze Antwort vorab

Drei Punkte, die den Kern zusammenfassen:

• Das Gesetz trifft den Investor, nicht Sie direkt — aber sinkende Investor-Erlöse erhöhen den Druck auf Pachtkonditionen, vor allem bei erlösgekoppelten Modellen.
• Feste, indexierte Pacht ist 2026 wichtiger denn je. Wer sich an Börsenerlösen beteiligen lässt, trägt jetzt ein Marktrisiko, das es in dieser Schärfe vor 2025 nicht gab.
• Speicher werden zur neuen Vertragskomponente. Investoren wollen zunehmend Batteriespeicher am Standort — das ist eine Chance auf Zusatzpacht, braucht aber klare Regelungen.

Was das Solarspitzengesetz regelt — der Überblick

Das am 25. Februar 2025 in Kraft getretene Solarspitzengesetz (formal eine Novelle von EnWG und EEG) soll Erzeugungsspitzen an sonnigen Mittagen entschärfen und das Stromnetz stabilisieren. Die für Dachverpächter relevanten Bausteine:

Negative Strompreise: das Kernproblem in Zahlen

Negative Strompreise entstehen, wenn viel Solar- und Windstrom auf wenig Nachfrage trifft — typischerweise an sonnigen Wochenend-Mittagen. Die Entwicklung ist deutlich: 2025 zählte die Bundesnetzagentur 573 Stunden mit negativen Preisen, ein Rekordwert. Im ersten Halbjahr 2026 waren es rund 291 Stunden — etwa ein Viertel weniger als im Vorjahreszeitraum, dafür mit teils tieferen Ausschlägen.

Parallel ist der sogenannte Marktwert Solar — der Durchschnittspreis, den Solarstrom an der Börse erzielt — 2025 auf 4,508 Cent pro Kilowattstunde gefallen, den zweitniedrigsten Wert seit 2012. Die Ursache ist der Kannibalisierungseffekt: Weil alle Solaranlagen gleichzeitig mittags einspeisen, drücken sie den Preis genau dann, wenn sie am meisten produzieren.

Für den einzelnen Anlagenbetreiber ist der reine Erlösausfall durch negative Stunden bislang überschaubar — für typische Dachanlagen historisch unter einem Prozent des Energieerlöses. Materiell wird der Effekt über den fallenden Marktwert Solar, der die gesamte Direktvermarktung betrifft. Und genau dort setzt die Kettenreaktion an, die auch Verpächter erreicht.

Wie das Gesetz beim Verpächter ankommt

Der Mechanismus ist einfach: Der Investor kalkuliert seine Pachtgebote aus den erwarteten Stromerlösen über 20 bis 25 Jahre. Sinken diese Erlöse — durch negative Stunden, fallende Marktwerte und Abregelungen — sinkt der Spielraum für Pachtzahlungen. Drei konkrete Auswirkungen sind 2026 im Markt sichtbar:

1. Konservativere Kalkulationen bei Neuangeboten

Investoren rechnen Ertragsprognosen inzwischen mit Abschlägen für Negativpreis-Stunden und Abregelung. Wo 2023 noch mit dem vollen theoretischen Ertrag kalkuliert wurde, fließen heute Sicherheitspuffer ein. Das heißt nicht automatisch niedrigere Pachten — der Wettbewerb um gute Gewerbedächer ist weiterhin intensiv, wie unsere Übersicht der aktuellen Marktpreise zeigt. Aber die Spreizung zwischen Angeboten wächst: Wer nur ein Angebot einholt, erwischt schneller ein konservativ gerechnetes.

2. Erlösbeteiligungen sind riskanter geworden

Manche Verträge koppeln die Pacht ganz oder teilweise an die Stromerlöse der Anlage — etwa als prozentuale Beteiligung am Einspeiseerlös. Solche Modelle waren vor 2025 attraktiv, weil die Erlöse planbar über der EEG-Vergütung lagen. Heute trägt der Verpächter bei diesen Klauseln das Marktpreisrisiko mit: In einem Jahr mit vielen Negativ-Stunden und schwachem Marktwert sinkt die Auszahlung. Wer die Wahl hat, sollte 2026 eine feste, indexierte Pacht bevorzugen — mehr zur Modellwahl im Beitrag Dachpacht-Modelle 2026.

3. Bonität der Investoren gewinnt an Gewicht

Knappere Margen verzeihen weniger Fehler. Branchenberichte dokumentieren bereits Fälle, in denen Direktvermarkter mit der viertelstundengenauen Abrechnung der Negativ-Stunden überfordert waren und Betreiber Erlöse nachfordern mussten. Für Verpächter heißt das: Die wirtschaftliche Stabilität des Vertragspartners über 25 Jahre ist ein härteres Prüfkriterium geworden. Ein hohes Pachtgebot eines wackligen Anbieters ist weniger wert als ein solides Gebot eines etablierten.

Auswirkung auf die vier Pachtmodelle

Auffällig ist der letzte Punkt: Eigenverbrauch ist der große Gewinner des Solarspitzengesetzes. Strom, der direkt im Gebäude verbraucht wird, geht nie über die Börse — negative Preise und Marktwert-Verfall sind für diesen Anteil irrelevant. Investoren wissen das. Ein Gewerbedach mit hohem Tagstromverbrauch des Eigentümers (Produktion, Kühlung, Logistik) liefert dem Investor stabile, planbare PPA-Erlöse statt volatiler Börsenerlöse — und ist entsprechend mehr Pacht wert. Wer als Eigentümer relevanten Stromverbrauch mitbringt, verhandelt 2026 aus einer stärkeren Position als je zuvor.

Speicher: die neue Vertragskomponente

Die zweite große Verschiebung: Batteriespeicher. Sie kaufen Strom in Stunden mit niedrigen oder negativen Preisen ein und verkaufen ihn abends teurer — das Geschäftsmodell profitiert direkt von der Volatilität, die das Solarspitzengesetz adressiert. Der Netzentwicklungsplan sieht für 2037 rund 32 Gigawatt Speicherleistung vor; installiert sind bislang erst gut 2 Gigawatt. Entsprechend drängen Investoren in das Segment — und fragen zunehmend, ob am Pachtstandort Fläche für Speichercontainer verfügbar ist.

Für Verpächter ist das eine Chance auf Zusatzeinnahmen, aber nur mit sauberer Vertragsgestaltung. Vier Punkte gehören geregelt:

Flächenpacht für den Speicher

Ein Batteriespeicher braucht Stellfläche — je nach Größe von wenigen Quadratmetern bis zu Containerstellplätzen. Diese Fläche ist eine eigenständige Leistung und sollte separat vergütet werden, nicht stillschweigend in der Dachpacht enthalten sein. Marktüblich sind bei Container-Speichern eigene Flächenpachten, deren Höhe von Standort und Netzanschluss abhängt.

Brandschutz und Auflagen

Großspeicher unterliegen Brandschutzanforderungen — Abstandsflächen, Zufahrten für die Feuerwehr, teils Genehmigungspflichten. Der Vertrag sollte klarstellen, dass der Investor sämtliche Auflagen auf eigene Kosten erfüllt und den Eigentümer von Haftungsrisiken freistellt.

Rückbau des Speichers

Wie bei der PV-Anlage selbst: Wer baut den Speicher am Vertragsende ab, wer trägt die Kosten, in welchem Zustand wird die Fläche zurückgegeben? Eine Rückbaubürgschaft, die den Speicher einschließt, ist die sauberste Lösung.

Netzanschluss-Kapazität

Speicher nutzen denselben Netzanschluss wie die PV-Anlage. Falls der Eigentümer den Anschluss künftig selbst stärker nutzen will (E-Mobilität, Wärmepumpe, Produktionserweiterung), sollte der Vertrag eine Kapazitätsreserve für den Eigentümer festschreiben.

Worauf Verpächter in neuen Verträgen 2026 achten sollten

Zusammengefasst die Prüfpunkte, die das Solarspitzengesetz neu auf die Agenda gesetzt hat — zusätzlich zu den klassischen Vertragsthemen wie Dienstbarkeit, Versicherung und Rückbau:

Ausblick: Die Diskussion geht weiter

Das Solarspitzengesetz ist kein Endpunkt. In der energiepolitischen Diskussion stehen weitere Reformen der Solarförderung — bis hin zu Überlegungen, die klassische Einspeisevergütung für Neuanlagen mittelfristig ganz auslaufen zu lassen und vollständig auf Direktvermarktung und Marktmechanismen zu setzen. Was davon wann Gesetz wird, ist offen. Für Verpächter bedeutet die Unsicherheit vor allem eins: Verträge, die heute abgeschlossen werden, sollten regulatorische Risiken eindeutig beim Investor belassen. Der Anlagenbetreiber trägt das unternehmerische Risiko seiner Investition — die Pacht ist die Gegenleistung für die Fläche, nicht eine Beteiligung am Regulierungsrisiko.

Zusammengefasst

Das Solarspitzengesetz verändert die Ökonomie der Photovoltaik — weniger Vergütung in Spitzenzeiten, gefallene Marktwerte, mehr Steuerung. Für Dachverpächter heißt das nicht, dass sich die Verpachtung weniger lohnt: Gute Gewerbedächer bleiben knapp und umkämpft, und feste Pachtmodelle schirmen den Eigentümer vom Marktrisiko ab. Aber die Details sind wichtiger geworden. Wer 2026 einen Pachtvertrag unterschreibt, sollte die Pachtstruktur, Speicher-Klauseln, Abregelungs-Regelungen und die Bonität des Investors härter prüfen als noch vor zwei Jahren — und Eigenverbrauchspotential aktiv in die Verhandlung einbringen.

Quellen